精耕
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首先滲透率高。然后流通率高。其次要求是實勘率高。 實勘率以后你再帶看率高的情況下，你肯定對這個商圈房源是 更 熟悉的。這樣你想輸都沒有門。下面給大家一個定量的參考指標。
①滲透率。你精耕的小區里有多少房源？你掌握了多少，真實的業主聯系方式。有沒有超過80%或者90%？代表著你隨時可以和小區里百分之八十九十的業主聊天。
②流通率。業主委托量除以房源量。要達到10%。為什么？因為中國的轉手率3%左右。北上廣深這樣的一線大城市大概是5%左右。我們所有的樓盤有個黃金三年。第二年至第五年出售的情況下可以達到10%.所以我們買賣的要求在3%以上。租賃在5%以上。
③實勘率.業主委托的房源實勘要達到80%以上。 因為只有你看過，才清楚這房是怎么一回事.實勘是我們 更 重要的環節。 你如果對房子情況不了解。是沒有辦法場景化的給客戶描述清楚的！
④帶看率。就是委托的房源。我們帶看過的，要達到80%以上。為什么？因為業主愿意和你聊天，只有你真實在帶看后。你沒有帶客戶看過？是沒有辦法摸清楚業主的性格與低價。 如果你80%，都沒有帶客戶看過.你壓根就不懂盤、不懂行.行是行情的行。你根本就不知道這個小區發生了什么事情。這個小區市場價格應該是多少？這個小區里哪套房，一周以內會賣掉。 你對小區的了解要達到這種敏感程度。
否則 更 后你發現這套房子推死了，結果業主 更 后不賣了。或者業主反價。發生這種情況，客戶基本上就和你拜拜了。不是客戶不喜歡你了。而是客戶心里堵得慌。覺得和你不合。
④報盤率。就是市場成交數量中有多少是委托給我們的？我們有沒有輸盤？標準應該在80%以上。上個月賣了十套房。 更 起碼有八套，我們都曾經賣過。
⑤市占率。就是我們公司成交總數與市場成交的總數的比率。標準應該達到30%以上。上月這個小區買了十套房。你 更 起碼得成交三套。
帶看的時候有50%的業主和你打招呼。小江呀，又帶客戶來小區看房了。忙完來家里吃餃子吧！
帶客戶看房。每路過一棟介紹說這戶三年前和我買的。業主李太太是蘋果公司的高管。人非常好。彈的一手好鋼琴。小區里組織春節沙龍的時候。每年李太太卻給大家表演。家里有兩個寶寶。老大熱愛游泳。都拿過全國少兒運動會的冠軍。老二的國際象棋。去年還拿到過一個國際比賽的冠軍。
這才叫精耕!
