2018年，可能是房產(chǎn)中介 更 困難的一年。交易量下滑、行業(yè)整改……種種現(xiàn)象意味著北京房地產(chǎn)中介進(jìn)入深度整合期，由此引發(fā)的更有房產(chǎn)中介市場(chǎng)集中度及市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的質(zhì)變。
房產(chǎn)中介市場(chǎng)集中度是衡量其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與壟斷狀況的重要指標(biāo)，其變化趨勢(shì)大體上反映了房產(chǎn)中介市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局的變化。
研究中心此次以2018年Q1二手住宅為樣本，監(jiān)測(cè)2018年Q1有成交記錄的中介機(jī)構(gòu)，運(yùn)用體現(xiàn)集中度的指標(biāo)，從全市、行政區(qū)、小區(qū)三級(jí)市場(chǎng)揭示房產(chǎn)中介行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與壟斷狀況，為相關(guān)從業(yè)者提供決策參考。
注：市場(chǎng)集中度是指該行業(yè)的相關(guān)市場(chǎng)內(nèi)前N家 更 大的企業(yè)所占市場(chǎng)份額的總和。CR4是指四個(gè) 更 大的企業(yè)占有該相關(guān)市場(chǎng)份額。市場(chǎng)集中度計(jì)算公式為：CRn= ，其中：Si是第i個(gè)企業(yè)所占的市場(chǎng)份額，n是這個(gè)行業(yè)中企業(yè)的總數(shù)。
智子數(shù)庫(kù)顯示，2018年Q1北京市二手住宅共成交28975套，同比去年Q1下降43%，整體成交量下滑，同時(shí)中介機(jī)構(gòu)數(shù)量也相應(yīng)減少，截至2018年4月13日，北京備案中介機(jī)構(gòu)數(shù)量為2919，較2017年5月小高峰減少313家。2018年Q1通過中介公司進(jìn)行房產(chǎn)交易24225套，占總交易套數(shù)的83.65%。而這些交易僅分布于422家中介機(jī)構(gòu)。
2018年Q1房產(chǎn)中介行業(yè)市場(chǎng)集中度CＲ4為73%, CＲ8為74.73%。排名前四的中介機(jī)構(gòu)為鏈家、我愛我家、麥田、金色時(shí)光，在北京中介市場(chǎng)具備相對(duì)顯著的優(yōu)勢(shì)。北京房產(chǎn)中介行業(yè)市場(chǎng)集中度相對(duì)較高，已形成高度寡占的競(jìng)爭(zhēng)格局。而且市場(chǎng)份額在持續(xù)向龍頭中介機(jī)構(gòu)集中，房產(chǎn)中介行業(yè)集中程度正加速攀升。
在龍頭中介機(jī)構(gòu)市場(chǎng)占有率快速增長(zhǎng)的同時(shí)，中小型中介機(jī)構(gòu)卻舉步維艱，成長(zhǎng)空間及市場(chǎng)份額進(jìn)一步被擠壓。2018年Q1其他中介的市場(chǎng)占有率僅為11%，遠(yuǎn)低于中介機(jī)構(gòu)TOP4高達(dá)73%的市場(chǎng)占有率。
在可以預(yù)見的將來，將會(huì)有一部分競(jìng)爭(zhēng)力薄弱的中小型中介被迫退出市場(chǎng)，隨著行業(yè)野蠻成長(zhǎng)時(shí)代的結(jié)束，房地中介市場(chǎng)進(jìn)入了強(qiáng)者恒強(qiáng)的王者時(shí)代。
從行政區(qū)來看，昌平、東城、大興、房山、石景山、豐臺(tái)、朝陽、順義、海淀、通州共11個(gè)區(qū)域的中介市場(chǎng)集中度CR4均在70%以上，其中，通州、海淀、順義、朝陽共4個(gè)區(qū)域的中介市場(chǎng)集中度CR4在80%以上，可以看出TOP4中介機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)布局主要分布在通州、海淀、順義、朝陽熱門成交區(qū)域，其深耕熱點(diǎn)成交區(qū)域。
而在懷柔、密云、平谷等遠(yuǎn)郊區(qū)域，鮮見龍頭中介機(jī)構(gòu)的成交跡象，除了非中介成交外，其交易主體均為中小型中介機(jī)構(gòu)。
雖然，遠(yuǎn)郊區(qū)的成交數(shù)量樣本較少，但一定程度上可以反映出龍頭中介機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)布局更偏向于熱點(diǎn)成交區(qū)域，而在遠(yuǎn)郊區(qū)域的業(yè)務(wù)布局相對(duì)較少。而中小型中介機(jī)構(gòu)為了繼續(xù)存活，將業(yè)務(wù)布局集中在競(jìng)爭(zhēng)力相對(duì)弱些的遠(yuǎn)郊區(qū)域，以便搶占部分市場(chǎng)份額。
中介成交占比 更 少小區(qū)TOP20榜
我們從全北京一萬兩千多小區(qū)中篩選出交易活躍的500個(gè)小區(qū)來看中介機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)占有率。天露園、后海南沿、蘋果派小區(qū)、梵悅108、五月華庭等5個(gè)小區(qū)被鏈家、高策、麗茲行壟斷。
而中介交易占比80%以上的有76個(gè)小區(qū)，除去被壟斷的5個(gè)小區(qū)，及我愛我家占據(jù)的中國(guó)鐵建·原香漫谷、永安西里、大自然新城雅苑三個(gè)房山項(xiàng)目，基本為鏈家獨(dú)大。500核心盤中通過中介成交占比 更 少的小區(qū)是昌平郝莊家園，是42.86%，近六成均為自行成交，不難看出，昌平市場(chǎng)蛋糕還沒完全被分割，對(duì)中介機(jī)構(gòu)來說還有很大的挖掘空間。
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