隨著租賃行業(yè)的發(fā)展，越來(lái)越多的房產(chǎn)中介開始從房產(chǎn)買賣轉(zhuǎn)向租賃業(yè)務(wù)，那么做房屋租賃業(yè)務(wù)有哪些技巧和注意事項(xiàng)呢？
一、定 義
做租單就是指經(jīng)紀(jì)人促成租賃單并收取傭金的一種工作方式。房屋租賃是指出租人（一般為房屋所有權(quán)人）將房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
二、七大意義
（1）、簡(jiǎn)單，易做，好上手；
（2）、提成高，來(lái)錢快，無(wú)售后之憂；
（3）、有成就感，能增加信心；
（4）、可以提高經(jīng)紀(jì)人的談判溝通能力；
（5）、可以鍛煉自己獨(dú)立作戰(zhàn)的能力，可以迅速成長(zhǎng)；
（6）、可以熟悉流程，為以后做售單做好準(zhǔn)備；
（7）、做租單是新人成長(zhǎng)的必經(jīng)之路，一定要重視。
三、七大要點(diǎn)解析
（1）、基礎(chǔ)知識(shí)
1）、專業(yè)術(shù)語(yǔ)
四氣： 暖氣 、天然氣 、熱水器 、空調(diào)
全齊： 設(shè)備設(shè)施如家電四大件：電視、冰箱、洗衣機(jī)、空調(diào)。家具如：床、沙發(fā)、衣柜、茶幾、餐桌、椅子等
單氣：暖氣、沒(méi)有天然氣
押金：就是質(zhì)押擔(dān)保的一種特殊形式
定金：由客戶交與業(yè)主的一定數(shù)額的金錢作為擔(dān)保的方式，有書面的約定。注意：客戶違約時(shí)定金不退，業(yè)主違約雙倍返還
訂金：收受訂金的一方違約，只需返還所收的金額即可，無(wú)需雙倍返還
居間服務(wù)：是指經(jīng)紀(jì)人以居間人的身份向委托人報(bào)告訂立房屋租賃合同的機(jī)會(huì)或提供訂立房屋租賃合同的媒介服務(wù)，并收取報(bào)酬的過(guò)程，起到在中間起到見(jiàn)證方的作用
2）、租單傭金收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
a、普通民宅收取一個(gè)月的租金作為服務(wù)傭金
b、高檔住宅、甲宅、公寓收取相當(dāng)于一個(gè)月的租金作為服務(wù)傭金
c、收費(fèi)習(xí)慣：上海是房子多，客戶少，傭金是向業(yè)主收取的；北京屬于是黃金地段，相對(duì)是房子少，客戶多，所以中介費(fèi)是向客戶收取的；其他地區(qū)客戶和業(yè)主一人出一半。
3）、客戶租房原因和心理
A、租房原因：a、沒(méi)有錢買，又要住房的；b、異地工作；c、過(guò)渡（買了新房或者拆遷）；d、讀書。e、離做生意的地方近
B、心理：a、離工作或生活地點(diǎn)近；b、環(huán)境好點(diǎn)；c、房東好講話；d、房租實(shí)惠，押金少點(diǎn)，付款周期短
4）、業(yè)主出租房產(chǎn)原因和心理
A、出租原因：a、房子多，空房子老得快，出租既能賺錢又不會(huì)使房子老得快，兩全其美；b、新裝修的房子發(fā)散味道，又不想閑置；c、本身就是投資的；d、房貸壓力大，已租養(yǎng)供。
B、心理：a、租客有穩(wěn)定的工作，租期時(shí)間長(zhǎng)；b、租客素質(zhì)高，能保養(yǎng)好房子；c、能按時(shí)交租金；d、房子當(dāng)中不能出現(xiàn)違法的事情；e、能夠在較短的時(shí)間內(nèi)把房子租出去
（2）、開發(fā)渠道
1、網(wǎng)絡(luò)；
2、門店；
3、掃街(臨街商鋪、寫字樓)；
4、貼條；
5、洗盤、洗客；
6、駐守（展板）；
7、派DM單；
8、社區(qū)（物業(yè)、保安、小賣部）；
9、緣故（人際關(guān)系：同學(xué)、同鄉(xiāng)、同事、同好、同業(yè)、同道、戰(zhàn)友等）；
10、專業(yè)人士（裝修、搬家、配鑰匙、換鎖等等）；
11、報(bào)紙或者電視；
12、老客戶轉(zhuǎn)介紹；
13、買資料（物業(yè)或者開發(fā)商）；
14、投資客；
15、房展會(huì)；
16、同行合作（如信息部）
17、其他
（3）、信息完善
1）、客戶：a、原因；b決策人；c、路段；d、時(shí)間；e、條件；f、價(jià)格
2）房源：a、產(chǎn)權(quán)；b、交房時(shí)間；c、交房狀況；d、付款方式（租金和押金）；e、租金和傭金；f、上一個(gè)租客的情況（租金和離開的原因）
（4）、匹配約看
1）、報(bào)價(jià)：絕對(duì)不報(bào)底價(jià)；
2）、配盤要準(zhǔn)確，準(zhǔn)備好主推盤和對(duì)比盤；
3）、要注意自己的語(yǔ)氣和語(yǔ)調(diào);
4）、約見(jiàn)客戶：
a、對(duì)所介紹房屋滿意的——立即進(jìn)行約看；
b、對(duì)所介紹房屋猶豫不決的，抓住客戶性格弱點(diǎn)，幫客戶作決策；
c、需跟其他人商量的，立即判斷出關(guān)鍵人物；
d、無(wú)法安排時(shí)間看房的，本市場(chǎng)是出租方市場(chǎng)，看房時(shí)間上要遷就業(yè)主；
e、制造所要看房屋的緊張氣氛，讓客戶有緊迫感。
5）、如何順利約出業(yè)主：
a、通過(guò)對(duì)公司的介紹，取得業(yè)主的信任。
b、通過(guò)電話，讓業(yè)主了解客戶的大致情況。
c、租金問(wèn)題采取靈活方式（約好見(jiàn)面談）。
d、告訴業(yè)主我們的服務(wù)范圍（租前/租中/租后），讓業(yè)主有安全感。
e、約定看房地點(diǎn)時(shí)，要替業(yè)主著想，方便業(yè)主。
6）、對(duì)于無(wú)法正常約出的業(yè)主：
a、此客戶條件好，非常難得，讓業(yè)主抓住機(jī)會(huì)。
b、從經(jīng)濟(jì)的角度幫業(yè)主計(jì)算，房屋應(yīng)盡快出租。
c、從租賃市場(chǎng)的角度告訴業(yè)主，盡量珍惜每一次約看機(jī)會(huì)。
（5）、帶看
1）、看房書；
2）、預(yù)防針；
3）、禮節(jié)；
4）、一定要做SP；
5）、一定要做好隔離，防止私單；
6）、時(shí)間地點(diǎn)；
7）、注意觀察成交信號(hào)
當(dāng)我們親自帶領(lǐng)客戶或到約定地點(diǎn)見(jiàn)到客戶后，我們應(yīng)該這樣做：
a、必須穿著整潔工服使用專業(yè)術(shù)語(yǔ)樹立專家形象；
b、進(jìn)入社區(qū)由外入內(nèi)擇優(yōu)介紹小區(qū)及樓道衛(wèi)生；
c、進(jìn)入樓內(nèi)停止介紹，避免驚動(dòng)左臨右舍；
d、經(jīng)業(yè)主同意后,客戶方可進(jìn)入房屋內(nèi)；
e、著重介紹客戶要求的室內(nèi)設(shè)施
在約定地點(diǎn)見(jiàn)到業(yè)主后，我們要這樣做：
a、使用專業(yè)術(shù)語(yǔ)介紹公司，樹立專家形象；
b、用真誠(chéng)取得業(yè)主的信任；
c、介紹客戶身份背景及工作單位概況；
d、在活躍氣氛下使業(yè)主在交談中簡(jiǎn)單了解客戶情況；
e、讓業(yè)主與客戶對(duì)房屋情況進(jìn)行溝通；
f、談清各種費(fèi)用明晰分擔(dān)情況；
g、查看房產(chǎn)證件核實(shí)法律關(guān)系
看房：
a、進(jìn)入房屋內(nèi)要多觀察少說(shuō)話精力集中；
b、使客戶注意到屋內(nèi)亮點(diǎn)(新裝修、新電器、干凈等)；
c、盡量少讓客戶與業(yè)主直接交談；
d、讓客戶了解此地的租賃市場(chǎng)情況；
e、向客戶講解一些租房知識(shí)；
f、在松弛氣氛下結(jié)束看房；
g、帶客戶熟悉一下房屋周邊情況（交通、超市等）
（6）、談價(jià)
1）、客戶出價(jià)卡位；
2）、業(yè)主議價(jià)技巧；
（7）、簽約
1）、克服心理障礙，爭(zhēng)取自己簽，對(duì)合同要熟悉；
2）、證件準(zhǔn)備和核對(duì)：身份證，房產(chǎn)證等；
3）、詳細(xì)記錄所出租屋內(nèi)的家電設(shè)施情況；
4）、水表、電表、煤氣表要做記錄；
5）、詳細(xì)寫明物業(yè)地址、租金價(jià)格、付款方式、租賃期限、雙方身份證號(hào)、原籍地址、聯(lián)系方式；
6）、出租方與承租方必須簽字確認(rèn)；
7）、經(jīng)紀(jì)人須留下公司電話、個(gè)人聯(lián)系方式。
合同填寫規(guī)范
1.合同中不能有涂改的痕跡（包括使用涂改液、筆劃均不可）；〔解決方案：業(yè)務(wù)員出去看房時(shí)帶備用的合同〕
2.規(guī)范簽署標(biāo)準(zhǔn)一年期的合同時(shí)間（例：自貳零壹零年拾月壹拾貳日至貳零壹壹年拾月壹拾壹日止，末位日期相差一天；
3.合同要填寫準(zhǔn)確、完整（如沒(méi)有委托，代理人一項(xiàng)可不填），字跡清晰；
4.合同中的租賃期限統(tǒng)一用中文大寫進(jìn)行描述，租金按要求分別用大小寫規(guī)范填寫；
5.合同中涉及到的付款日期和金額，務(wù)必準(zhǔn)確清晰；
6.在合同中填寫金額時(shí)，高位若為空時(shí)填寫“￥”，低位補(bǔ)零，不能有空白；
7.合同的正文內(nèi)容不得修改增刪，如有需要修改增刪的條款，統(tǒng)一在《補(bǔ)充條款》頁(yè)內(nèi)予以說(shuō)明；
8.需要修改的條款，在原條款需要填寫內(nèi)容的空白處分別用“／”填充，并在右側(cè)空白處注明“見(jiàn)《補(bǔ)充條款》”；如果要?jiǎng)h除某條款，空白處用“／”填充，原文內(nèi)容不作任何標(biāo)記，只在右側(cè)空白處注明“見(jiàn)《補(bǔ)充條款》”，并在《補(bǔ)充條款》中說(shuō)明“第××條作廢”即可；
四、五大注意事項(xiàng)
1、注意職業(yè)素養(yǎng)；
2、嚴(yán)格按照流程走；
3、租單一開，售單自然來(lái)！
4、如何防止跳單
跳單：客戶接受中介公司的服務(wù)，在達(dá)成意向后避開經(jīng)紀(jì)人私下達(dá)成交易，意圖逃脫繳納服務(wù)費(fèi)的一種行為
原因：認(rèn)為服務(wù)費(fèi)比較高、經(jīng)紀(jì)人服務(wù)不到位、客戶素質(zhì)低下
防止跳單的方法：
1）、看房前與客戶簽定《看房確認(rèn)書》，并婉轉(zhuǎn)告之跳單的后果；
2）、看房時(shí)及時(shí)制止雙方的行為；如果雙方是無(wú)意的，則可以為雙方講解公司的規(guī)定以以取得理解；如果是惡意的，則應(yīng)該指出這種行為的后果。
3）、公開提醒；注意雙方單獨(dú)在一起的機(jī)會(huì)(尤其人多)；不讓客戶使用業(yè)主的電話或手機(jī)；
4）、盡量避免雙方同時(shí)離開，要把握或控制住一方。
5、電話溝通概要：
1）、語(yǔ)音甜美、語(yǔ)速要適中（只要是感覺(jué)舒服即可， 但聲音不能太冷淡）
2）、語(yǔ)調(diào)平和，掌握音量（不能過(guò)大或過(guò)?。捦矐?yīng)離臉有一定的距離，不應(yīng)該有吵或雜音;
3）、始終保持微笑，讓對(duì)方感覺(jué)到你的親切，自然；在電話的另一端想要看到你；
打通電話首先應(yīng)禮貌的問(wèn)好，然后說(shuō)明打電話的目的（您好***先生/小姐，不好意思打攪您！我是***地產(chǎn)公司的經(jīng)紀(jì)人***，請(qǐng)問(wèn)您在***的房子還可以出租嗎？我有一個(gè)客戶想租這一帶的房子，您能把您房子的具體情況告訴我嗎？您的房子是**居吧?）；
4）、換位思考。站在對(duì)方的角度設(shè)想一些問(wèn)題，提一些專業(yè)化的建議或意見(jiàn)。
在與客戶溝通中多運(yùn)用聆聽(tīng)的技巧，少說(shuō)多聽(tīng)，仔細(xì)觀察，了解客戶內(nèi)心的真正需求，從而分析客戶的類型找出應(yīng)對(duì)辦法。
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