北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委、市工商局聯(lián)合制訂了《北京市存量房屋出售經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同》《北京市存量房屋承購經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同》示范文本，于3月23日正式發(fā)布，于4月15日起正式推行使用。今后在二手房交易中，買賣雙方將各自與中介公司簽訂經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同，而不像以前中介服務(wù)和房屋買賣合同混在一起。中介需要提供哪些服務(wù)？怎樣才算是完成了服務(wù)？首次有了標(biāo)準(zhǔn)化的合同示范文本。
意義——保障買賣雙方權(quán)益
據(jù)了解，存量房出售和承購經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同示范文本將與前期發(fā)布的《存量房屋買賣合同》示范文本一并推廣施行。北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長李文杰表示，此次制訂發(fā)布的《北京市存量房屋出售經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同》《北京市存量房屋承購經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同》示范文本，是繼此前發(fā)布的修訂后的《北京市存量房屋買賣合同》示范文本后，規(guī)范北京市存量房屋買賣中經(jīng)紀(jì)行為的必要補(bǔ)充，也是依據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》規(guī)定，進(jìn)一步明確了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與房屋買賣當(dāng)事人權(quán)利與義務(wù)、經(jīng)紀(jì)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)用，減少房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)糾紛的重要舉措，有利于保障交易當(dāng)事人的合法權(quán)益。
解讀1——網(wǎng)簽是中介服務(wù)完成標(biāo)準(zhǔn)
根據(jù)賣方與中介簽訂的《北京市存量房屋出售經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同》規(guī)定，其中的房源信息核驗(yàn)、編制房屋狀況說明書、協(xié)助甲方完成《北京市存量房屋買賣合同》網(wǎng)上簽約這三項(xiàng)是必選項(xiàng)，其它項(xiàng)可以中介與賣方協(xié)商選入。
同時(shí)，根據(jù)買方與中介簽訂的《北京市存量房屋承購經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同》的規(guī)定，初步核查購房資格和完成網(wǎng)簽這兩項(xiàng)也是必選項(xiàng)。也就是說，無論是賣方還是買方，中介提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)的完成標(biāo)準(zhǔn)，都是完成網(wǎng)簽。
解讀2——誰交中介費(fèi)無明確規(guī)定
業(yè)內(nèi)人士表示，首先，推出合同示范文本的目的是為了規(guī)范中介的經(jīng)紀(jì)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，從而規(guī)范中介行為，和中介費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)無關(guān)。政府也無意通過一份經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同示范文本來修改中介費(fèi)的相關(guān)規(guī)則。
無論是中介費(fèi)還是二手房交易稅費(fèi)，實(shí)際上誰來支付，其實(shí)是市場(chǎng)指導(dǎo)，房屋買賣的當(dāng)事人協(xié)商確定的。當(dāng)前在北京，行業(yè)慣例是買方承擔(dān)。全國大部分城市也是如此，只有較少的地方實(shí)行向雙方收費(fèi)。
本次出臺(tái)的經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同示范文本，關(guān)于中介費(fèi)方面，并沒有新變化。 更 終誰來交中介費(fèi)，還是由二手房交易的各方根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)成本、服務(wù)質(zhì)量和市場(chǎng)供求狀況協(xié)商確定。
李文杰對(duì)此也表示，其中關(guān)于服務(wù)收費(fèi)問題，從目前市場(chǎng)交易習(xí)慣來看，經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用主要由買方承擔(dān)；從政策層面上來看，國家和北京市規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)管理，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由委托和受托雙方，依據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)成本、服務(wù)質(zhì)量和市場(chǎng)供求狀況協(xié)商確定，也就是說對(duì)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用由誰支付并沒有明確要求，是由交易當(dāng)事人自行約定的。
但同時(shí)，按照《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》規(guī)定，同一宗房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)只能按照一宗業(yè)務(wù)收取傭金，不得向委托人增加收費(fèi)。
經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)分別與委托人簽訂出售與承購合同，無論經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用是由雙方共同支付還是由其中一方支付，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)都不能增加收費(fèi)。
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