去年3月是針對樓市調(diào)控、穩(wěn)定預(yù)期的大政策，今年3月則是涉及市場交易的貼心小細(xì)節(jié)。繼買賣雙方二手房合同正式版發(fā)布后，北京市住建委昨晚一連發(fā)布三個涉及房屋中介的文件，意在規(guī)范二手房市場，首次明確了存量房出售、承購經(jīng)紀(jì)服務(wù)關(guān)系，明晰了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與房屋買賣當(dāng)事人權(quán)利與義務(wù)。
三個文件均將在4月15日開始執(zhí)行。根據(jù)文件內(nèi)容，二手房中介服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由委托和受托雙方，依據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)成本、服務(wù)質(zhì)量和市場供求狀況協(xié)商確定；服務(wù)費(fèi)用由誰支付并沒有明確要求，也是由交易當(dāng)事人自行約定的。
中介費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)協(xié)商解決
除了《關(guān)于加強(qiáng)北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案及經(jīng)營場所公示管理的通知》，這次還發(fā)布了《北京市存量房屋出售經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同》《北京市存量房屋承購經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同》示范文本。
“出售合同”是指二手房賣家與房屋中介簽的合同，“承購合同”則是買家與房屋中介簽的合同。這也就是說，從4月15日開始，北京的二手房買賣雙方將分別單獨(dú)與中介簽訂合同。
記者從多家中介了解到，此前已經(jīng)有中介與買賣雙方簽訂合同或協(xié)議的做法。但對比發(fā)現(xiàn)，這次官方正式版內(nèi)容上更全面和規(guī)范。
特別是在中介費(fèi)問題上。出售和承購合同中，均標(biāo)注了“服務(wù)費(fèi)”一項(xiàng)。這是否意味著中介費(fèi)收取上會有新嘗試？此前天津有中介已經(jīng)嘗試買賣雙方共同承擔(dān)，北京是否跟進(jìn)？收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如何確定？
從目前市場交易習(xí)慣來看，經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用主要由買方承擔(dān)。“對經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用由誰支付并沒有明確要求，是由交易當(dāng)事人自行約定的。”北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會會長李文杰對此解讀，按照《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》規(guī)定，同一宗房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)只能按照一宗業(yè)務(wù)收取傭金，不得向委托人增加收費(fèi)。因此，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)分別與委托人簽訂出售與承購合同，無論經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用是由雙方共同支付還是由其中一方支付，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)都不能增加收費(fèi)。
至于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，李文杰說，國家和北京市規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價管理，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由委托和受托雙方，依據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)成本、服務(wù)質(zhì)量和市場供求狀況協(xié)商確定。因此，在合同范本中，也并沒有明確固定一個標(biāo)準(zhǔn)，而是留由交易中協(xié)商。
買賣方“串單”也得支付中介費(fèi)
需要提醒買房人與賣房人的是，即使委托后沒有 更 終與該中介達(dá)成交易，也可能要支付相應(yīng)的中介費(fèi)，這在合同范本中通過“違約責(zé)任”列了出來。
對于買房人而言，已經(jīng)放棄同時委托其它中介買房的權(quán)利（獨(dú)家委托給某家中介），但在委托期限內(nèi)卻又通過其它中介買了房；買房人拒絕與所委托中介介紹的賣房人簽成交合同，但在委托期屆滿后約定時間內(nèi)又與該賣房人自行成交；買房人拒絕與委托中介介紹的賣房人簽成合同，但在委托期屆滿后約定時間內(nèi)又通過其它中介與該賣房人成交，都需要按照合同約定向委托中介支付中介費(fèi)。
對于賣房人而言，已經(jīng)放棄委托其他中介賣該房屋的權(quán)利（獨(dú)家委托給某家中介），但在委托期內(nèi)又通過其他中介賣了該房屋；已經(jīng)放棄自行出售的權(quán)利，但在委托期限內(nèi)又自行出售房屋；已經(jīng)拒絕與委托中介介紹的買房人簽署成交合同，但在委托期限屆滿后約定時間內(nèi)與該買房人自行成交的；已經(jīng)拒絕與委托中介介紹的買房人簽訂成交合同，但在委托期限屆滿后約定時間內(nèi)，又通過其他中介與該買房人成交，如果委托中介方有證據(jù)證明房屋買賣成交與其提供的存量房屋出售經(jīng)紀(jì)服務(wù)有直接因果關(guān)系的，都需要按照合同約定向委托中介支付中介費(fèi)。
受虛假信息侵害可解除合同
根據(jù)兩份合同列出的違約責(zé)任，如果買方或賣方所委托的中介方因隱瞞、虛構(gòu)信息侵害買方或賣方利益的，中介方面應(yīng)當(dāng)退還已收取的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)并依法承擔(dān)賠償責(zé)任，買方和賣方也有權(quán)單方解除合同。
但如果買方或賣方提供虛假的房屋情況和資料的，中介方也有權(quán)單方解除合同。
此外，合同范本也都明確，因不可抗力不能按照約定履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，可以部分或全部免除責(zé)任，但因不可抗力不能按照約定履行合同的一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)及時告知另一方當(dāng)事人。
存量房出售和承購經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同示范文本將與前期發(fā)布的《存量房屋買賣合同》示范文本一并推廣施行，自2018年4月15日起正式推行使用。
市住建委負(fù)責(zé)人此前介紹，自去年3月份以來，共有532家違規(guī)經(jīng)營的中介機(jī)構(gòu)被注銷備案，351家違規(guī)經(jīng)營的中介門店被關(guān)停，240家門店自行關(guān)停，對市場違法違規(guī)行為形成了有力震懾。
“如果說去年對房地產(chǎn)中介行業(yè)來說是‘執(zhí)法監(jiān)督年’，那么今年將會成為‘制度建設(shè)年’，政府部門對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的服務(wù)監(jiān)管將向縱深化、精細(xì)化和長效化方向持續(xù)推進(jìn)。”中央財經(jīng)大學(xué)法學(xué)院院長尹飛表示，今年市住建委會同相關(guān)部門連續(xù)出臺的政策文件，通過完善政策法規(guī)、加強(qiáng)體制機(jī)制建設(shè)，引導(dǎo)合同示范文本使用等，全面加強(qiáng)了對中介機(jī)構(gòu)“治本”的管理。
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